Najemna pogodba - zakaj je dobro, da je narejena v notarskem zapisu?

Vprašanje stranke: Ali bi pri oddaji nepremičnine (poslovni prostor) najemodajalcu, ki ne pozna najemnika, priporočili sklenitev najemne pogodbe v notarskem obliki z namenom neposredne izvršljivosti. V kolikor je odgovor pritrdilen, prosim za obrazložitev zakaj je ta oblika boljša za najemodajalca.

 

Daljša, bolj podrobna obrazložitev 

 

Pri odgovoru na vprašanje, ali je notarski zapis najemne pogodbe lahko izvršilni naslov tudi za prisilno izpolnitev najemnikove obveznosti vrniti predmet najema najemodajalcu, moramo upoštevati, da ta obveznost nastane šele, ko nastopijo pravna dejstva, ki povzročijo prenehanje najemnega razmerja.

 

- Čas trajanja najemnega razmerja je določen v najemni pogodbi. V takem primeru rečemo, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Pri tem položaju je čas (dan) prenehanja najemnega razmerja in s tem nastanka (dospelosti) obveznosti najemnika vrniti predmet najema najemodajalcu določen v notarskem zapisu najemne pogodbe. Zato ga pri prisilni izvršitvi te obveznosti na podlagi tega notarskega zapisa ni treba izkazovati s posebno listino. To pomeni, da je za ta položaj notarski zapis najemne pogodbe primeren izvršilni naslov za prisilno izvršitev (neposredno izvršljivost) te obveznosti ob poteku časa, za katerega je bila sklenjena.

 

- Če je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, lahko preneha na podlagi odpovedi najemodajalca ali najemnika. V zvezi z neposredno izvršljivostjo obveznosti vrnitve predmeta najema se najpogosteje srečamo z odpovedjo najemodajalca.

Najemodajalec povzroči prenehanje najemnega razmerja z odpovedjo tako, da uresniči odpovedno pravico. Pri odpovedi moramo razlikovati med redno in izredno odpovedno pravico.

 

- Redna odpovedna pravica je pravna možnost najemodajalca z enostransko izjavo volje, naslovljeno na najemnika, povzročiti prenehanje najemnega razmerja, ne da bi za njeno uresničitev moral obstajati poseben dodaten razlog, razen odločitve najemodajalca. Za redno odpovedno pravico je značilno, da ne začne učinkovati že, ko jo najemnik prejme. Učinkovati začne (povzroči prenehanje najemnega razmerja in nastanek obveznosti vrniti predmet najema) šele s potekom določenega odpovednega roka, ki teče od prejema odpovedi. Po splošnem pravilu, določenem v prvem odstavku 616. člena OZ, za to, da bi najemodajalec pridobil redno odpovedno pravico, ni treba, da bi bila ta pravica določena v najemni pogodbi.

 

- Izredna odpovedna pravica je pravna možnost najemodajalca povzročiti prenehanje najemnega razmerja, sklenjenega za določen čas, pred potekom časa, ali najemnega razmerja, sklenjenega za nedoločen čas, brez odpovednega roka. Najemodajalec pridobi izredno odpovedno pravico, če najemnik krši svoje obveznosti iz najemne pogodbe. Zato uresničitev izredne odpovedne pravice povzroči pravni učinek (prenehanje najema in nastanek obveznosti najemnika vrniti predmet najema najemodajalcu), če je najemodajalec imel takšno odpovedno pravico takrat, ko je izjavil voljo o njeni uresničitvi (če so do takrat nastala pravna dejstva, ki so predpostavka pridobitve izredne odpovedne pravice).

 

Po splošnih pravilih OZ lahko najemodajalec redno ali izredno odpovedno pravico (pravno učinkovito) uveljavi zunajsodno, in sicer z navadno izjavo volje, naslovljeno na najemnika. Pri najemu stanovanja ali poslovnega prostora oziroma poslovne stavbe moramo poleg splošnih pravil OZ upoštevati tudi posebna pravila, ki jih za te najeme določata SZ-1 in ZPSPP.

 

Pri najemu stanovanja moramo upoštevati, da po splošnem pravilu, določenem v prvem odstavku 103. člena SZ-1, najemodajalec lahko odpove pogodbo samo zaradi krivdnih razlogov z uresničitvijo izredne odpovedne pravice. Po posebnem pravilu, določenem v prvem odstavku 105. člena SZ-1, pa najemodajalec pri oddaji tržnega stanovanja najemno pogodbo lahko odpove tudi iz drugih razlogov, če so ti navedeni v najemni pogodbi. To pomeni, da pri najemu stanovanja najemodajalec pridobi redno odpovedno pravico samo, če je ta pravica izrecno določena v najemni pogodbi. V takem primeru mora biti v najemni pogodbi določen tudi odpovedni rok, ki po prvem odstavku 112. člena SZ-1 ne sme biti krajši od 90 dni.

 

Pri presoji, ali je notarski zapis pogodbe o najemu stanovanja, v kateri sta določena redna odpovedna pravica najemodajalca in odpovedni rok, lahko izvršilni naslov za prisilno izpolnitev (neposredno izvršljivost) obveznosti vrniti predmet najema (izpraznitev stanovanja in njegovo izročitev najemodajalcu), moramo upoštevati še dve posebni pravili SZ-1. Po drugem odstavku 112. člena SZ-1 najemodajalec ne more zahtevati izselitve najemnika, dokler mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1. Tretji odstavek 112. člena SZ-1 pa določa, da se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo. Spor nastane vedno, kadar najemodajalec trdi, da je pridobil pravico zahtevati izpraznitev in vrnitev stanovanja, najemnik pa trdi, da ta njegova obveznost še ni nastala, ker mu na primer najemodajalec ni povrnil vlaganj. Zato lahko sklenemo, da je redno odpovedno pravico pri stanovanjskem najemu, sklenjenem za nedoločen čas, mogoče pravno učinkovito uresničiti samo sodno. Enako seveda velja tudi za izredno odpovedno pravico, saj pri uveljavitvi te lahko dodatno nastane (obstaja) spor o tem, ali obstaja krivdni odpovedni razlog (predpostavka nastanka izredne odpovedne pravice).